C’est confirmé : le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a un impact direct sur les prix du marché immobilier ! Désormais opposable et plus précis, le gouvernement n’a eu de cesse de le fiabiliser ces dernières années. Véritable outil de persuasion, le DPE oriente les décisions d’achat et de location. Il incite à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou à la révision du prix de vente des logements énergivores. Tour d’horizon des grandes tendances du DPE au 1er trimestre 2024 avec KparK Énergies.
Contexte du marché immobilier : chiffres clés et réglementations
La performance énergétique d’un bien arrive aujourd’hui à la 3e position des critères d’achat immobilier, juste derrière le prix et la localisation. (1) C’est dire l’importance qu’accordent aujourd’hui les Français à l’efficacité de l’isolation thermique et des équipements de chauffage de leur futur logement. Outre la vente, la location aussi est concernée. Comment se porte le marché immobilier en France en 2024 ? Quelles sont les dernières réglementations à connaître ? Décryptage
Tendances observées sur les ventes au 1er trimestre 2024
Au 1er trimestre 2024, le marché immobilier en France montre des signes de reprise malgré un contexte économique encore fragile. Le taux moyen des prêts immobiliers s’est établi à 3,81 % en avril, (2) avec une stabilisation attendue autour de 3,60 %. Cette baisse rapide du taux, en moyenne de 10 points par mois depuis janvier, est encourageante. Mais, suffira-t-elle à relancer les transactions immobilières au regard des autres chiffres clés moins optimistes ? (3)
- Chute vertigineuse des ventes de logements anciens, avec jusqu’à - 30 % enregistré en Île-de-France en 2023.
- Baisse généralisée des prix de vente des logements anciens de 1,8 % en 1 an en France métropolitaine, dont 5,3 % en Île-de-France et 0,5 % en province.
- Diminution drastique des offres de logements neufs, avec - 23,7 % d’autorisations de construction, - 40 % de réservations et - 32,9 % de mises en vente au 3e semestre 2023.
Impact des réglementations sur les ventes et locations
Le DPE s’est progressivement imposé comme l’outil de référence pour évaluer la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre des logements et bâtiments tertiaires. Ce diagnostic rassure ainsi le futur propriétaire ou locataire d’un bien immobilier.
Parallèlement, la loi Climat et Résilience démontre l’engagement gouvernemental à améliorer l’efficacité thermique et la consommation des « passoires énergétiques » (classe F ou G du DPE). L’objectif est de garantir à tous l’accès à un logement décent, économe en énergie et respectueux de l’environnement. C’est pourquoi il n’est plus possible de louer une maison ou un appartement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m².an depuis le 1er janvier 2023. L’État a également établi un calendrier d’interdictions de location pour :
- La classe énergie G en 2025 ;
- La classe énergie F en 2028 ;
- La classe énergie E en 2034.
Ces mesures complètent le gel des loyers instauré en août 2022, interdisant l’augmentation du loyer des bâtiments classés F ou G lors du contrat de renouvellement du bail de location.
Autre fait marquant : depuis avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G nécessite la réalisation d’un audit énergétique, en plus du DPE.
Bon à savoir
À partir du 1er juillet 2024, une nouvelle réforme du DPE qui concerne spécifiquement les petites surfaces de logement sera mise en place. Elle pourrait permettre de sortir environ 140 000 habitations du statut de passoires thermiques et de relancer ainsi le marché de l’immobilier.
Classe énergétique DPE : impact sur le prix des biens immobiliers
L’Observatoire Crédit Logement/CSA confirme l’impact du diagnostic de performance énergétique sur le prix de vente des biens immobiliers. Cette tendance, qui s’accentue au fil du temps, démontre la réelle prise en considération du classement DPE. Entre plus-value et décote, comment évolue la valeur de votre habitation en fonction de son étiquette énergétique ?
Classes A et B du DPE : le prix de la performance
Un logement avec une bonne performance énergétique se vend ou se loue plus rapidement et à un prix plus élevé qu’un bâtiment mal classé. Toutefois, paradoxalement, les ventes des habitations en classe A ou B du DPE sont en recul : 6,5 % de 2021 à 2024 contre 9,8 % de 2015 à 2024. (2)
En moyenne, le coût des logements classés en A ou B du DPE est 11 % au-dessus de la moyenne du marché. (2)
Classes C et D du DPE : un prix dans la moyenne
Les étiquettes C et D représentent près de la moitié des achats immobiliers en France, (2) soit environ 14,4 millions de logements. (4) Le classement D est d’ailleurs souvent utilisé comme référence pour comparer l’impact du DPE sur le prix des bâtiments résidentiels.
Par exemple, en 2023 : (2)
Un logement en A ou B s’est vendu en moyenne 4,2 % plus cher qu’un logement en D ;
Un logement en C s’est vendu en moyenne 2,8 % plus cher qu’un logement en D ;
Un logement en E, F ou G s’est vendu en moyenne entre 2,9 et 9,7 % moins cher qu’un logement en D.
Classes E, F et G du DPE : une décote de prix significative !
L’annonce du gouvernement d’interdiction de location des passoires thermiques a eu des répercussions immédiates sur les logements classés en F ou G du DPE. En effet, un propriétaire bailleur de ce type de bien à forte consommation d’énergie se retrouve aujourd’hui face à 2 options :
- Réaliser des travaux de rénovation, conformément à l’audit énergétique obligatoire, dans le but d’atteindre le haut du classement DPE.
- Vendre le bâtiment avec une décote moyenne estimée à 4 % en dessous du prix du marché immobilier. (2)
Fait surprenant, les ventes de logements classés E, F et G ont augmenté : 43,6 % entre 2021 et 2024, contre 40,4 % entre 2015 et 2020 ! De plus, ce ne sont pas majoritairement les ménages modestes qui les achètent, mais plutôt des acquéreurs aisés (revenus équivalents à 5 SMIC). (2) Leur capacité financière leur permet en effet d’acheter à bas prix et de réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour vivre confortablement ou mettre le logement en location.
Bon à savoir
Les conditions de MaPrimeRénov’ évoluent au 15 mai 2024 !
Contrer l’impact du DPE : réalisation de travaux de rénovation
Obtenir une mauvaise note au diagnostic de performance énergétique n’est pas une fatalité. D’ailleurs, c’est également rarement une surprise ! L’étiquette reflète le niveau de consommation d’énergie de votre logement, souvent due à un manque d’isolation thermique des combles ou des murs et à un système de chauffage inefficace. Et si le DPE pouvait se révéler être votre meilleur allié pour la vente ou la location de votre habitation ?
Considérer le DPE comme un outil plutôt qu’une contrainte
Le DPE, à l’instar de l’audit énergétique, fournit de précieuses informations sur votre logement. Il vous alerte sur ses faiblesses en matière d’isolation thermique, de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Mais, il vous donne également des pistes d’amélioration en identifiant les travaux de rénovation prioritaires à mener.
Certes, ces travaux représentent un investissement qui peut être élevé. Toutefois, ils pourront être pris en compte dans la fixation du prix de vente de votre maison ou appartement. Au minimum, vous éviterez une dépréciation de votre bien immobilier, et au mieux, vous réaliserez une plus-value.
Bénéficier d’aides financières pour rénover votre habitation
Le contexte actuel est particulièrement propice à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, grâce aux nombreuses aides mises en place par le gouvernement. C’est le moment idéal pour améliorer votre classement DPE tout en bénéficiant des aides suivantes :
- MaPrimeRénov’ pour l’installation d’un système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière ou poêle à bois, etc.), d’un chauffe-eau à énergie renouvelable (ballon thermodynamique ou panneaux solaires), et d’une VMC double flux ;
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné pour une rénovation globale permettant un gain d’au moins 2 classes du DPE ;
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) ou prime Coup de pouce Chauffage ;
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- TVA réduite à 5,5 % ;
- Aides locales de votre collectivité ;
- Aides de votre caisse de retraite, mutuelle, etc.
(1) Enquête IFOP - baromètre de notoriété Laforêt de mars 2022.
(2) Observatoire Crédit Logement/CSA - rapport sur le marché des crédits immobiliers du 1er trimestre 2024.
(3) Notaires de France.
(4) Données et statistiques du ministère de la Transition écologique.
