DPE juillet 2024 : plus de souplesse pour les petites surfaces !

Dès juillet 2024, 140 000 logements de petites surfaces pourraient sortir du statut de passoires thermiques. Une aubaine pour ces habitations en classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE), parfois injustement qualifiées de bâtiments énergivores. Pourquoi le gouvernement a-t-il annoncé une nouvelle révision de cet outil, devenu incontournable pour toute vente ou location d’un bien immobilier ? Quelles sont les mesures adoptées et comment seront-elles mises en œuvre ? Suivez l’actualité du moment, avec KparK Énergies ! 

Pourquoi une nouvelle réforme du DPE au 1er juillet ?

Les revendications des acteurs de l’immobilier ont été entendues ! Le 12 février dernier, notre ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé la future publication d’un décret en faveur des logements de moins de 40 m². Quelles sont les raisons de cette décision ? En quoi est-ce une bonne nouvelle pour les propriétaires ?

Petites surfaces : les éternelles perdantes du DPE

Depuis sa création en 2006, le diagnostic de performance énergétique a connu plusieurs refontes. Des changements majeurs ont notamment été opérés en juillet 2021, rendant le DPE plus fiable, précis, compréhensible et juridiquement opposable. Toutefois, malgré ces avancées, aucun ajustement n’avait été prévu pour résoudre le problème de la méthode de calcul qui désavantage les petites surfaces de logement.

En effet, le DPE évalue la consommation annuelle d’énergie par m², sans tenir compte des usages réels ou du nombre d’occupants. Or, certains besoins énergétiques, comme l’eau chaude, varient peu en fonction de la taille de l’habitation. C’est pourquoi, une fois ramenée au m², la consommation d’eau chaude apparaît plus élevée pour un petit logement, car une quantité similaire d’eau est répartie sur une surface plus petite.

De même, la forte compacité thermique des petits logements s’avère pénalisante avec la méthode de calcul du DPE (3Cl-2021). Celle-ci estime les pertes thermiques en divisant la surface totale des murs, planchers et plafonds en contact avec l’extérieur (ou une zone froide) par la surface habitable. Par conséquent, lorsque cette dernière diminue, le ratio de surface déperditive augmente, ce qui fausse le résultat. 

Interdiction de location des passoires énergétiques : l’épée de Damoclès

34 % des logements de moins de 30 m² sont classés en F ou G du DPE, contre seulement 13 % pour ceux de plus de 100 m² ⁽¹⁾. Alors que de nombreux propriétaires bailleurs s’inquiètent de ne plus pouvoir louer leurs biens à partir de 2025, la situation était particulièrement alarmante pour les petites surfaces. En effet, malgré des travaux de rénovation, certains studios ou appartements ne parvenaient pas à échapper au statut de passoire thermique pour les raisons précédemment évoquées.

Pour mémoire, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction progressive de location des habitations énergivores en France :  

• Classe G en 2025 ;
• Classe F en 2028 ;
• Classe E en 2034.

C’est donc un véritable sursis accordé aux propriétaires qui pourront entreprendre plus sereinement leurs travaux d’isolation ou de chauffage, et ainsi bénéficier des aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, etc.). 

Quelles corrections seront apportées aux petites surfaces ?

Les ajustements plus équitables du DPE au 1er juillet 2024 offriront une véritable bouffée d’oxygène aux propriétaires de petits logements ! Mais, de quelle manière ces modifications vont-elles se matérialiser ? 
 

Une meilleure prise en compte de la production d’eau chaude

Fondamentalement, la méthode de calcul des petites surfaces ne changera pas, mais elle sera adaptée ! La nouvelle méthodologie du gouvernement n’est pas encore clairement explicitée. Cependant, on comprend aisément que la consommation d’eau chaude des petites surfaces sera comparée et ajustée à celle d’un logement d’une surface de référence de 40 m².

L’indice de compacité thermique des logements de moins de 40 m²

Une correction sera également apportée sur les consommations de chauffage des logements de moins de 15 m², afin de favoriser leur classement DPE. Cette mesure vise à réduire l’impact de l’indice de compacité thermique qui pèse lourdement sur la classe énergétique finale. 

Comment obtenir la nouvelle étiquette DPE de son logement ?

C’était l’une des grandes craintes des propriétaires : le recalcul du DPE est-il payant ? Un diagnostiqueur devra-t-il intervenir ? Découvrez la marche à suivre !

Pas de refacturation pour les propriétaires

Tous les DPE émis depuis le 1er juillet 2021 et donc utilisant la méthode de calcul DPE 3Cl-2021, seront gratuits pour les logements de moins de 40 m².

Aucune évolution n’est en revanche prévue pour les DPE édités avant cette date. Il est important de noter que la durée de validité légale d’un DPE est normalement de 10 ans, mais qu’elle avait été raccourcie dans certains cas :

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables uniquement jusqu’au 31 décembre 2022 ;

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

En somme, si vous êtes propriétaire d’un logement de moins de 40 m² avec un DPE datant d’avant la réforme de 2021, vous devrez le refaire à vos frais. Il sera ainsi valable 10 ans à partir de sa date d’émission.

En attendant le 1er juillet, un simulateur à votre service

Si vous disposez déjà d’un diagnostic de performance énergétique, vous pouvez d’ores et déjà réaliser une simulation gratuite depuis le site de l’observatoire DPE - audit de l’Ademe. Il vous suffira de saisir les 13 caractères inscrits sur votre DPE. 
 

Une nouvelle classe énergie oui, mais pas pour tous les logements

En réalisant la simulation, peut-être constaterez-vous que votre étiquette énergétique n’a pas changé. Non, il ne s’agit pas d’une erreur ! Si cet ajustement doit permettre aux 140 000 logements classés en F et G de ne plus être considérés comme des passoires énergétiques, l’Ademe précise que ce n’est pas systématique.

Vous trouverez ci-après un aperçu des nouveaux seuils des étiquettes DPE selon la taille du logement : ⁽²⁾

Exemple d’un cas où la réforme n’aura pas d’impact sur le classement DPE :

Si votre appartement de 30 m² est actuellement en classe F avec une consommation de 400 kWh/m².an, sa classe énergétique ne changera pas après le 1er juillet, car le seuil de 349 kWh/m².an ne sera pas atteint. Cependant, en réalisant des travaux de chauffage ou d’isolation, vous aurez plus de facilité à obtenir un meilleur classement. 
 

Et pour les autres surfaces, des changements attendus ?

Bien que l’arrêté du 20 avril 2024 se concentre principalement sur les logements de moins de 40 m², il inclut également 2 autres mesures applicables à tous les bâtiments :

1. La surface habitable devient la surface de référence. Elle ajoute désormais les surfaces des vérandas chauffées et celles des locaux chauffés d’au moins 1,80 m transformés en pièces de vie.
2. La mise à jour des tarifs de l’énergie dans le logiciel de calcul du DPE afin de mieux correspondre aux prix actuels.

En parallèle, l’État a prévu des mesures d’accompagnement spécifiques pour les copropriétés, ainsi qu’une simplification de l’accès aux aides MaPrimeRénov' à partir du 15 mai. 

^{(1) Ministère de la Transition écologique - rapport SDES du 27 juillet 2022.
(2) Observatoire DPE-audit de l’Ademe (Agence de la Transition écologique).}